時(shí)間：2019-08-30 16:04
提到調(diào)改，“百貨購(gòu)物中心化”是行業(yè)里的熱議話題。但購(gòu)物中心該怎么辦？卻沒(méi)有人提出類似方向清晰簡(jiǎn)明的口號(hào)。在大部分年輕消費(fèi)者甚至從業(yè)者中，百貨似乎已經(jīng)成了落后的代名詞，而購(gòu)物中心才真正是未來(lái)賣(mài)場(chǎng)所應(yīng)有的形態(tài)，所以后者能成為前者的“調(diào)改方向”，反過(guò)來(lái)則不行。不過(guò)我們也知道，盡管購(gòu)物中心業(yè)態(tài)在前幾年高歌猛進(jìn)，但隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，大部分門(mén)店也遇到了發(fā)展瓶頸。一個(gè)典型狀態(tài)就是“有的逛、沒(méi)得買(mǎi)”，人流充沛但坪效無(wú)提升。隨著地產(chǎn)浪潮的消退，未來(lái)的形勢(shì)將更加嚴(yán)峻，系統(tǒng)性的調(diào)改工作也將勢(shì)在必行。對(duì)于購(gòu)物中心調(diào)改，我認(rèn)為應(yīng)該走“購(gòu)物中心百貨化”的路徑，充分借鑒百貨業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)處，系統(tǒng)升級(jí)經(jīng)營(yíng)端，深化經(jīng)營(yíng)社群而非僅關(guān)注客流。
逐步加強(qiáng)重度運(yùn)營(yíng)能力
購(gòu)物中心打造重度運(yùn)營(yíng)能力的路徑，必須強(qiáng)化“經(jīng)營(yíng)端”，深化經(jīng)營(yíng)客流，輔助商戶圍繞消費(fèi)者價(jià)值抓商品、抓服務(wù)、抓環(huán)境。首先,以消費(fèi)者價(jià)值為中心，立足于賣(mài)場(chǎng)內(nèi)的業(yè)態(tài)與品牌（導(dǎo)流端是立足整個(gè)賣(mài)場(chǎng)）定位賣(mài)場(chǎng)氣質(zhì)，然后從三大要素（商品、服務(wù)、環(huán)境）出發(fā)逐步進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化提升。購(gòu)物中心可以根據(jù)自身的成長(zhǎng)周期，有節(jié)奏的提升自身運(yùn)營(yíng)能力。
比如，在開(kāi)業(yè)初期，以導(dǎo)流為主，不盲目經(jīng)營(yíng)百貨區(qū)域，盡快促進(jìn)以自身綜合體為中心的商圈形成；3-5年后（商圈形成后），開(kāi)始初步運(yùn)營(yíng)升級(jí)，從在賣(mài)場(chǎng)熱區(qū)域試水隨機(jī)性商品經(jīng)營(yíng)為切入點(diǎn)，鍛造團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)管理能力；約5年后，在運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)成熟的基礎(chǔ)上，再開(kāi)始進(jìn)一步鍛造重度運(yùn)營(yíng)能力，引入目的性品類。
我們以深圳海雅繽紛城調(diào)改為例，這家賣(mài)場(chǎng)是深圳西部的商業(yè)綜合體，坐落于寶安成熟的商業(yè)旺地，毗鄰107國(guó)道和建安路特色商業(yè)街，總建筑面積近32萬(wàn)平方米，商業(yè)面積19.8萬(wàn)平方米，是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化、社交于一體的中高端一站式體驗(yàn)購(gòu)物中心。2013年9月開(kāi)業(yè)的海雅繽紛城曾是深圳寶安區(qū)第一大的賣(mài)場(chǎng)，但壹方城的建設(shè)與開(kāi)業(yè)取代了海雅繽紛城寶安區(qū)第一的頭銜。同時(shí)海雅繽紛城不接駁地鐵，交通的不便也讓其在與壹方城的即將到來(lái)的對(duì)抗中面臨危機(jī)。
開(kāi)業(yè)之初，海雅繽紛城在1、2、3層都有專門(mén)的百貨區(qū)，從平面圖中可以看出，百貨區(qū)位于賣(mài)場(chǎng)主動(dòng)線，而且根據(jù)實(shí)地考察，此區(qū)域臨近扶梯電梯口，是人流密集區(qū)域。此外，緊挨一個(gè)主要入口，這個(gè)入口附近有大量的居民區(qū)，能夠提供源源不斷的客流。
然而，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)營(yíng)，管理層發(fā)現(xiàn)百貨區(qū)并沒(méi)有帶來(lái)想象中的到坪效。針對(duì)所面臨的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及棘手問(wèn)題，海雅繽紛城做出了積極的改變。2017年，海雅繽紛城取消了所謂的“百貨區(qū)”，弱化了海雅百貨的概念。
弱化專門(mén)的“百貨區(qū)”概念，并不代表發(fā)展過(guò)程中的倒退，相反地，海雅繽紛城積極引入目的性品類，將整個(gè)購(gòu)物中心進(jìn)行“百貨化”改造。同時(shí)，B1強(qiáng)化了精品超市+快銷的定位，L1強(qiáng)化了國(guó)際輕奢+美妝+輕餐的概念。
相較于壹方城，海雅繽紛城的優(yōu)勢(shì)是開(kāi)業(yè)更早，所以能夠趕在壹方城開(kāi)業(yè)前便策動(dòng)賣(mài)場(chǎng)成長(zhǎng)升級(jí)，定位向中高端上升，形成差異化。將國(guó)際知名美妝和輕奢品牌作為重中之重，是海雅繽紛城的戰(zhàn)略發(fā)展方向。一方面年輕都市白領(lǐng)逐漸成為消費(fèi)的主力軍之一，市場(chǎng)潛力較大；另一方面聚集國(guó)際知名美妝大牌和輕奢名品的購(gòu)物中心尚且較少，從而使得海雅繽紛城形成了獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
據(jù)數(shù)據(jù)顯示，海雅繽紛城的美妝品牌從2017年的17個(gè)國(guó)際一線品牌發(fā)展到今年的23家，Dior、CHANEL、ESTEE LAUDER、BOBBI BROWN 、LANCOME、SK-Ⅱ、YSL、MAC、fresh等知名國(guó)際美妝品牌紛紛進(jìn)駐，全面涵蓋市場(chǎng)熟知的一眾國(guó)際一線主流大牌。
打造對(duì)社群有吸引力的社交空間
值得強(qiáng)調(diào)的是，在實(shí)現(xiàn)“購(gòu)物中心百貨化”過(guò)程中，抓住社群消費(fèi)者而不僅僅是人流消費(fèi)者，是購(gòu)物中心調(diào)改的主要目標(biāo)。短周期上實(shí)現(xiàn)臨時(shí)性的內(nèi)容導(dǎo)流，長(zhǎng)周期方面打造對(duì)社群有吸引力的社交空間。
以新田360廣場(chǎng)鄭州國(guó)貿(mào)店為例，該商場(chǎng)總建筑面積約4萬(wàn)平方米。在開(kāi)店初期，新田360廣場(chǎng)鄭州國(guó)貿(mào)店將“購(gòu)物、休閑、體驗(yàn)三位一體”視作經(jīng)營(yíng)理念，意圖打造一個(gè)都市人一站式消費(fèi)場(chǎng)所。但原本就不是做商業(yè)起家的新田集團(tuán)，在起步期就遇到很多難題。首先，新田360廣場(chǎng)所在商圈原本并不是核心地段，位于花園路北端。在新田置業(yè)接手前，這片土地是鄭州有名的大型城中村——西關(guān)虎屯村，客流量和消費(fèi)水平遠(yuǎn)不及二七商圈；其次，新田360廣場(chǎng)周圍強(qiáng)敵環(huán)伺，競(jìng)爭(zhēng)激烈，不僅斜對(duì)面是丹尼斯，旁邊還緊鄰大商新瑪特。鄭州百貨業(yè)的兩大領(lǐng)軍企業(yè)對(duì)其形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。
那么新田360廣場(chǎng)是如何應(yīng)對(duì)逐漸成為當(dāng)?shù)刭?gòu)物中心標(biāo)桿的呢？答案是確定大類社群——瞄準(zhǔn)時(shí)尚潮流客。
據(jù)了解，新田團(tuán)隊(duì)在分析了解完競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并考察了上海、香港的成功案例后，下定決心瞄準(zhǔn)快時(shí)尚，將潮流年輕客視為主要社群，并確立了“國(guó)際、年輕、時(shí)尚潮流”的定位。基于定位，新田360廣場(chǎng)在開(kāi)業(yè)前的招商階段努力打造體驗(yàn)業(yè)態(tài)的差異化，打造年輕潮流客的生活方式起點(diǎn)，花大力氣引進(jìn)了鄭州首家星巴克，并且成為了當(dāng)時(shí)唯一一家有書(shū)吧的購(gòu)物中心。這些新引進(jìn)的業(yè)態(tài)不僅豐富了賣(mài)場(chǎng)的體驗(yàn)，還無(wú)一例外的帶有極強(qiáng)的社交屬性，為輕奢階層和潮流年輕客社群提供了絕佳的社交場(chǎng)所。
此外，新田360廣場(chǎng)還引進(jìn)了很多首次進(jìn)入省內(nèi)市內(nèi)的服裝和化妝品品牌，例如：河南省首家C&A新形象店、首家MANGO直營(yíng)店、首家initial男女集合店、河南省首家H&M、SEPHORA、UNIQLO、MUJI、UR等等，目的都是為了滿足社群消費(fèi)。
除了加大對(duì)快時(shí)尚品牌的引進(jìn)力度之外，新田360在餐飲品牌的引進(jìn)上也下了一番功夫。先是在2014年引進(jìn)了如水貨、57°湘、彼酷哩烤全魚(yú)等快時(shí)尚餐飲；接著在2015年往輕餐方向調(diào)整，引進(jìn)了許留山、香港米芝蓮奶茶等品牌；在2016年，新田360引進(jìn)了豆撈坊潮汕牛肉丸火鍋和西貝莜面村等品牌餐飲；此外，熊本熊咖啡河南守首店、奈雪の茶、鹿角巷等網(wǎng)紅品牌的引進(jìn)，都證明了新田360廣場(chǎng)針對(duì)不同細(xì)分社群完成了整體賣(mài)場(chǎng)布局調(diào)改。
（新田360廣場(chǎng)節(jié)節(jié)攀升的業(yè)績(jī)和不斷增長(zhǎng)的客流量）
打造人流聚合區(qū)的重度運(yùn)營(yíng)空間
基于我們對(duì)于社群、會(huì)員、人流的分析，對(duì)于購(gòu)物中心調(diào)改而言，“社群”群體還有一個(gè)重要作用，就是能夠發(fā)揮出“社群”吸引“泛社群”效應(yīng)。也就是說(shuō)，當(dāng)一個(gè)購(gòu)物中心能夠吸引到社群關(guān)注時(shí)，會(huì)員和人流也將隨之而來(lái)。此時(shí)，購(gòu)物中心需要進(jìn)一步打造人流聚合區(qū)的重度運(yùn)營(yíng)空間。重度運(yùn)營(yíng)空間分為兩個(gè)部分，一是通過(guò)品牌落位設(shè)計(jì)不同定位人群的動(dòng)線或空間，二是通過(guò)熱區(qū)域的連帶效應(yīng)達(dá)成商品的隨機(jī)性購(gòu)買(mǎi)，提升租金收益。
新田360廣場(chǎng)深諳這一點(diǎn)。在其東門(mén)走廊邊的店鋪以及中央環(huán)島往南的店鋪多以快時(shí)尚服裝品牌（H&M、UR、優(yōu)衣庫(kù)等）、潮流服飾（ED HARDY、三葉草等）以及年輕人喜歡的化妝品（悅詩(shī)風(fēng)吟、伊蒂小屋等）和配飾為主，這準(zhǔn)確瞄準(zhǔn)了潮流年輕客類的社群。而一層中央環(huán)島東北側(cè)的馥蕾詩(shī)、迪奧、施華洛世奇、Make up forever等店鋪則是瞄準(zhǔn)輕奢女性階層的社群。
此外，新田360廣場(chǎng)將原本三樓的次主力店國(guó)美電器改造成為一個(gè)以兒童業(yè)態(tài)＋生活服務(wù)類周邊業(yè)態(tài)的主題區(qū)，并通過(guò)有針對(duì)性的運(yùn)營(yíng)不斷進(jìn)行調(diào)整，使之從原先的動(dòng)線死角成長(zhǎng)為三樓的熱點(diǎn)區(qū)。單從規(guī)劃的角度來(lái)看，新田360廣場(chǎng)鄭州國(guó)貿(mào)店起初的規(guī)劃留有很多死角空間，并不有利于經(jīng)營(yíng)。自2013年下半年起，新田360廣場(chǎng)鄭州國(guó)貿(mào)店便首先開(kāi)始了對(duì)內(nèi)部動(dòng)線的調(diào)整與改造，二樓非主動(dòng)線區(qū)域過(guò)去的幾家大面積段鋪位店（運(yùn)動(dòng)品牌集合店）打散并穿插出了一條不規(guī)則的動(dòng)線，同時(shí)也增加了一組2-3層的上下手扶梯，盤(pán)活了二、三樓的客流量，提振了銷售業(yè)績(jī)，同時(shí)多隔出來(lái)的鋪位也增加了商場(chǎng)的整體租金收益。
（新田360廣場(chǎng)三樓動(dòng)線規(guī)劃的改進(jìn)和調(diào)整）
上文的海雅繽紛城亦是如此，在調(diào)整之后，目的性品類（美妝、輕奢、鞋等）不再局限于原來(lái)的百貨區(qū)域集中分布，而是有目的性地分布在了各樓層的熱區(qū)域周圍。這樣做的好處是，以美妝為代表的目的性品類可以吸引來(lái)大量的客流，而這些美妝品牌旁邊的店鋪也會(huì)受到積極的影響，顧客在化妝品店進(jìn)行消費(fèi)后，很可能在鄰近店鋪進(jìn)行隨機(jī)性消費(fèi)。
（作者丁昀 和君咨詢高級(jí)合伙人 和君商業(yè)零售研究中心負(fù)責(zé)人 中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)特聘專家）
10月16日-18日，中百協(xié)2019年度零售研究分享會(huì)在上海舉辦，
丁昀老師將深度解析“購(gòu)物中心百貨化”
以賣(mài)場(chǎng)調(diào)改和運(yùn)營(yíng)效率變革賦能零售升級(jí)
——中百協(xié)2019年度零售研究分享會(huì)
會(huì)議安排
10月16日上午
CTE中國(guó)玩具展、CKE中國(guó)嬰童展、CLE中國(guó)授權(quán)展、CPE中國(guó)幼教展
10月16日下午
以賣(mài)場(chǎng)調(diào)改和運(yùn)營(yíng)效率變革賦能零售升級(jí)
--丁昀老師專題分享（1）
10月17日上午
以賣(mài)場(chǎng)調(diào)改和運(yùn)營(yíng)效率變革賦能零售升級(jí)—聯(lián)合分享
利豐研究中心發(fā)布《2018-2019中國(guó)百貨行業(yè)調(diào)改報(bào)告》
上海新世界大丸百貨副總經(jīng)理李海峰分享“零售轉(zhuǎn)型升級(jí)中的IP賦能與數(shù)字化改造”
北國(guó)股份新百?gòu)V場(chǎng)總經(jīng)理劉雋分享新百?gòu)V場(chǎng)調(diào)改思路與實(shí)踐體會(huì)
新悅商業(yè)創(chuàng)始人、執(zhí)行董事，原K11戰(zhàn)略規(guī)劃總經(jīng)理兼北區(qū)營(yíng)運(yùn)總經(jīng)理王瑋分享“零售業(yè)創(chuàng)新戰(zhàn)略思維”
10月17日下午
以賣(mài)場(chǎng)調(diào)改和運(yùn)營(yíng)效率變革賦能零售升級(jí)
--丁昀老師專題分享（2）
10月18日上午
以賣(mài)場(chǎng)調(diào)改和運(yùn)營(yíng)效率變革賦能零售升級(jí)
--丁昀老師專題分享（3）
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