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時間：2016-05-19 09:27
從全國范圍來看，中國房地產的去庫存僅完成了1/3左右。中國總體庫存水平依然很高，尤其是在低線城市以及商業和寫字樓地產。CNSPHOTO提供
年初以來，住宅地產去庫存余音未了，商業地產過剩現象又接踵而至，再加上電商沖擊及大勢不佳，商業地產確實遇到了瓶頸。自營改增后，5月初，國務院又發力，明確提出允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，這意味著商鋪、辦公樓等允許后續可以按規定進行屬性更改，通過結構改造等變為租賃住房。這實際上為商業地產去庫存的“戰斗”提供了更多“彈藥”。過剩的商業地產是否將迎來春天？
多位商業地產資深人士表示，商業改公寓出租當前有較強的市場需求，前景可觀，但政策恐怕很難落地。沒有政策支持，住房租賃市場便很難掙到錢，也很難形成規模化，企業不易做大做強。
新商業機遇出現
商業地產庫存壓力巨大，5月初，高盛的一份報告指出，從全國范圍來看，中國房地產的去庫存僅完成了1/3左右。中國總體庫存水平依然很高，尤其在低線城市以及商業和寫字樓地產，后者可能需要10年時間才能消化潛在供給。據世邦魏理仕相關分析師預計，2016年底全國17個主要城市寫字樓累計空置面積將增加32%，約1530萬平方米。
面對高庫存壓力，商業用房改為租賃住房，或許為一劑良藥。業內人士認為，該政策短期內對于消化庫存有一定的幫助，長期來講可以調節“住宅不夠、商業地產過剩”的結構性失衡。據住建部副部長陸克華在5月6日的國務院政策例行吹風會上介紹，北京和上海這種一線城市特別需要發展租賃市場。隨著務工人員、新畢業的大學生、青年教師與醫生等專業技術人員等新市民的加入，在大城市就業時的居住問題就成為了棘手問題。
一二線出租具有較強的市場需求，這在一定程度上使得租賃市場租金持續高漲。據統計，2015年北京租金漲了7.2%，上海漲了19.5%。到了2016年，跟著房價全面上漲的趨勢，全國住宅租金在3月份一個月就漲了14.8%。
整個住宅租賃市場正迎來最好時光。對此，在這樣的大商機背景下，商地轉型公寓后水電氣的使用能按居民標準而非商業標準收費,降低居住和持有成本，使其變得越來越具誘惑性。
毫無疑問，商改住使剛需客成為最終的受益者，但他們能不能受益還得看開發商的態度，而開發商的態度則取決于出售和出租誰的利潤更大。來自安居客的一組數據顯示，目前北京租售比為1:623,上海租售比為1:656,深圳租售比為1:693,廣州租售比為1:470,一線城市租售比已經失衡。北、上、深租售比均超過600個月,也就是說至少要超過50年才能通過房租收回成本。
這恐怕是開發商最不愿看到的現象。對此，業內人士認為，更多的開發商會選擇出售，只有一部分閑置寫字樓、或者去化不暢的公寓才會選擇出租。
據記者了解，近年來酒店式公寓與度假公寓發展態勢良好，商改租新政似乎為開發商又謀得新商機。
當前以寫字樓為首的商業地產散買的投資者越來越少，導致很多都以整體持有為主。據記者了解，酒店式公寓因不限購不限貸而受到人們的熱捧。中原地產提供的數據顯示，今年1月份上海酒店式公寓成交14.07萬平方米，環比呈現下跌，但同比增長215%；2月份成交6.45萬平方米，環比下跌，同比依然增長71%。而到了3月份，酒店式公寓銷售面積達22.25萬平方米，環比增長245%，同比增長459%。種種數據表明了近期酒店式公寓呈現出火熱態勢。
目前，全球公寓民宿預訂平臺途家在重慶、沈陽、武漢等城市已與一些商業地產開發商合作，如酒店式公寓、服務公寓，無論是整棟的還是分布式的都有合作，或許改造成酒店式公寓是不錯的選擇。
據記者了解，當前庫存積壓最厲害的是三四線城市和旅游城市的旅游地產。國家對度假租賃市場相繼出臺了一些利好政策——從去年開始出臺了放寬度假租賃，后來又出臺鼓勵民宿客棧等社會服務業相關政策，而本次政策里面所鼓勵的租賃，也包括度假租賃。該政策是目前最新的一個鼓勵政策。對于這些地產的開發，未來可以通過管家和托管的模式使這些閑置不動產盤活，給需要的旅客入住。據記者了解，早在去年上海萬科就與途家牽手合作空置房托管租賃的管家式服務，把不動產的互聯網合作推上了一個新高度。
政策或難落地
商改住看似為商業地產去庫存帶來了一份希望，成功案例也不少。比如，美國Arcade商場因經營不暢，最終發展商耗資700萬美元，將這個古老的大商場改造成了一間間小公寓，改造后商場的1層是17間精品店和餐廳，物盡其用成為了社區商業，如今非常受歡迎。但相較于國內新政后諸多的不確定因素，商改租能否帶來利好此時下定論還為時尚早。
中原地產項目部經理黃韜表示,這個政策恐怕很難落地。如果一旦用地性質改變,那么就等于規劃也將發生改變,隨之會帶來一連串影響。對于開發商和業主來說,需要付出很高的裝修成本和房價成本,而且租賃回報率只有3%左右,租賃回報太低,所以去改造成租賃房的可能性不大。
中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，在建或已建成的商場結構已固定，不好改造，所以存在很大的局限性。他認為，辦公樓改成公寓，更多的是從批地環節開始將商業用途改成租賃住房用途。
中山大學教授、城市規劃專家袁奇峰也認為，“商改租”面臨的問題仍然較多，比如地區居住人口增長，對社區基礎設施服務的需求增加，但原來的周邊配套設施不一定跟得上。他認為，少量的“商改租”問題還不大，改建達到一定限值就應該重新做評估了。
滿堂紅鏈家市場部高級經理周峰表示,商改租，只有二手大業主拿了整層樓商業物業的才有可能會這樣操作,但業主未必會愿意。由于目前商業性質用地上的公寓,銷售單價比住宅高，改成居住用地會涉及到土地使用年限等問題，如果政府可以無償把商業用地年限從40年或者50年延長為住宅的70年,可能業主會同意,但預計是需要補繳地價的。在實際操作中,為確保這些房源改造后用于出租,可能也會有相應的限制性規定,比如限制轉售等。對于業主來說,僅靠出租回本時間太長,但如果通過短期轉售可能3年至5年就能獲得巨大利潤。
對此，清華大學房地產研究所所長劉洪玉也算過一筆賬，按照當前的房地產稅收政策，出租房屋要繳納營業稅、房產稅、所得稅和城鎮土地使用稅等，累計超過租金收入的20％，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5％左右。沒有政策支持，住房租賃市場是很難掙到錢的，也很難形成規模化，企業不易做大做強。
當然，此次國務院常務會議明確提出，完善稅收優惠政策，鼓勵金融機構加大支持，增加租賃住房用地供應。商業地產商們也只能期待這些優惠措施早日落地。
第一地產分析師陳立民認為，商業用地若可以改成住宅使用權，對于開發商來說，商業用地價格低，住宅用地價格高，會產生不公平。同時，商改租的改造過程中還有消防等問題需要解決。所以，這個政策尚處于吹風階段，能否落地還有待觀望。
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市場亂象多 房地產眾籌去庫存受阻
作為開發商去庫存的重要手段之一，房地產眾籌近幾年來一直頗受青睞。然而，深圳和廣州卻對它踩了一腳急剎車。房地產眾籌到底做了什么？
房地產眾籌可以說是現在互聯網飛速發展的產物之一，去年不少房地產眾籌平臺紛紛上線，整個行業呈現出百花齊放的態勢。然而，就在房地產眾籌行業蒸蒸日上的當口，深圳市的房地產眾籌業務被緊急叫停，可謂是當頭一瓢涼水潑了下來。
4月12日，深圳市互聯網金融協會發布《關于停止開展房地產眾籌業務的通知》（以下簡稱通知），全面叫停各種形式的房地產眾籌。要求各會員企業停止開展房地產眾籌業務，7天內完成自查整改。次日，廣州市金融局也要求規范銀行、小貸公司、P2P平臺、眾籌平臺房地產眾籌業務。
消息一出，房地產眾籌瞬間就被推向了風口浪尖。
2015年可謂是房地產眾籌元年。2015年上半年，包括綠地、萬達、萬科、遠洋等大牌房企相繼公布了自己的眾籌戰略。萬達宣布以眾籌為切入口，從重資產模式向輕資產模式轉型，“穩賺一號”的推出更是獲得業界矚目；綠地也聯手螞蟻金服旗下的招財寶和平安旗下陸金所，發行了第一期年化收益率6.4、總規模2億元的線上理財產品；而包括碧桂園、寶龍地產、綠地集團、中國平安在內的數十家企業也于上半年宣布成立中國房地產眾籌聯盟。
有數據顯示，到2015年底，我國房地產眾籌平臺達到20家，共有156個項目實施。累計眾籌資金20億元，覆蓋了全國大部分省市自治區。
發展到如此大的規模，問題也隨之出現。業內人士普遍認為，深圳、廣東出臺政策叫停眾籌，與當地樓市的火爆不無關系。深圳的“眾籌炒房”和高杠桿配資的房地產投機行為導致了城市住宅市場價格非理性上漲，甚至已經有擾亂當地房地產市場整體正常秩序的趨勢。由深圳房產經紀行業協會完成的一份研究報告指出，2015年深圳房價飆升和金融過度支持密不可分。因此，此次深圳出臺《通知》的目的是去杠桿、降房價，清理掉這種擾亂市場的行為。
有數據表明，今年第一季度，深圳新建住宅成交均價達到48089元/平方米，同比暴漲了近八成，而3月單月的成交均價更是達到創下歷史新高的49989元/平方米。而就在深圳房價瘋漲的當口，通過房地產眾籌炒房的也出現了。事實上，自去年6月“股災”后，樓市異常火爆，炒房眾籌平臺開始涌現。今年以來，多地暫停P2P平臺注冊，嚴厲打擊“首付貸”等場外配資，眾籌炒房平臺漸成氣候，并蔓延至微信端和APP。
實際上，國家一直在鼓勵眾籌的發展，今年的政府工作報告中提到“發揮大眾創業、萬眾創新和‘互聯網+’集眾智匯眾力的乘數效應。打造眾創、眾包、眾扶、眾籌平臺。”《“十三五”規劃綱要》中，第一次提出“推進眾籌”，意在助推創業融資，但眾籌炒房卻完全背道而馳。
中國房地產眾籌聯盟秘書長莊諾說：“我們不提倡眾籌炒房，我們提倡眾籌降房價，讓更多的人因為眾籌共享經濟，買得起好房。”在他看來，眾籌依然是個好產品，只是做的方式需要規范化，利用眾籌炒房是絕對不可取的行為。
中國房地產業協會會長劉志峰指出，目前房地產眾籌遇到了一些問題。他說：“主要是流程和利益關系復雜，盈利模式不夠清晰，自主設計跟不上，法律風險較大，各個城市出現了利用眾籌炒房的現象。同時在眾籌的普及以及對從業人員的教育還不夠，消費者接受程度比較低。”
劉志峰認為，要加快制度建設，為眾籌提供公平有序的運行條件，逐步建立起房地產眾籌的金融和服務標準，信用和產品質量保障體系，促進眾籌的事業盡快為房地產健康發展服務。
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